En el marco de la emergencia sanitaria, económica y social que vive nuestro país a causa de la pandemia por coronavirus –COVID 19-, la cual se ha extendido en el tiempo, persisten las dificultades que afronta una gran cantidad de locatarios para hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos suscriptos con anterioridad a la aparición del virus mundial.
En consecuencia, el Poder Ejecutivo estableció a través del Decreto Nº 766/2020, la prórroga hasta el 31 de enero de 2021 del congelamiento de los precios de alquileres, la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza.
El objetivo de la norma, ha sido evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda y brindar una solución transitoria a aquellos inquilinos que se han visto fuertemente afectados en su capacidad económica de afrontar el pago del canon locativo pactado contractualmente.
Aspectos contemplados
A continuación, detallaremos los diferentes aspectos que contempla el Decreto, a fin de clarificar cuál es la situación de locadores, locatarios y fiadores en el plazo que va desde marzo de 2020 hasta 31 de enero de 2021.
En principio, es importante tener presente que el Decreto se aplica a:
- a) los inmuebles locados que tengan destino habitacional
- b) inmuebles locados para el desarrollo de actividades culturales o comunitarias
- c) inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria
- d) inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión
- e) inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria
- f) inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y agropecuarias, entre los más destacados. Es importante tener presente, que el Decreto no se aplica a los contratos de alquiler temporario.
Dicho todo lo anterior y avanzando en el análisis del Decreto, se establece que en todos aquellos contratos que se encuentren vigentes al 20 de marzo de 2020, se congela el precio de los alquileres hasta el 31 de enero de 2021, es decir, se abonará hasta esa fecha el alquiler correspondiente al mes de marzo de 2020.
La excepción, está dada por aquellos locadores que puedan demostrar que dependen de dicho alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar, aunque el decreto no aclara de qué modo deberá probarlo.
El hecho de que el inquilino abone un canon locativo igual al vigente a marzo de 2020 hasta enero de 2021, no lo eximirá de pagar la diferencia –en caso que correspondiere- al locador cuando finalice el plazo de prórroga, la cual será abonada en cuotas mensuales (mínimo tres y máximo seis), iguales y consecutivas.
La primera de las cuotas será abonada junto con el canon locativo correspondiente a febrero de 2021, con vencimiento al mismo día de los meses siguientes. Dichas cuotas no conllevarán intereses.
Distinto es el caso de las deudas del locatario por falta de pago, es decir cuando ni siquiera abona el canon locativo correspondiente a marzo de 2020 en los meses subsiguientes.
En dicho supuesto, el Decreto establece el mismo procedimiento que para las deudas por diferencia de precio mencionadas anteriormente, pero se acumularán intereses compensatorios, los cuales no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina.
Durante el período que abarca el Decreto en análisis, la falta de pago de dos períodos de alquileres consecutivos no habilita al propietario a resolver el contrato, es decir, a darlo por finalizado por incumplimiento de la otra parte.
Finalmente, en relación a este punto, es importante destacar que las partes pueden pactar de común acuerdo una forma de pago de deudas diferente a la que surge del Decreto, siempre y cuando no sea más perjudicial para el inquilino.
Sumado a lo anterior, el Decreto establece asimismo que los contratos cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, se prorrogan hasta el 31 de enero de 2021.
Esto no significa la obligación del locatario de quedarse en el inmueble, sino que lo faculta a decidir entre mantener la fecha de vencimiento pactada o prorrogar el plazo por un término menor al que autoriza la norma.
La opción elegida deberá ser notificada de forma fehaciente al propietario con una antelación mínima de quince (15) días a la fecha de vencimiento pactada.
Desalojos
En relación a los desalojos, el Decreto dispone que quedan suspendidas hasta el 31 de enero de 2021 las ejecuciones de sentencias judiciales por desalojo.
Sin perjuicio de ello, no se suspende el trámite de los juicios de desalojo que no tienen sentencia aun, siempre y cuando se cumplan dos condiciones: que el juicio se haya iniciado por incumplimiento de pago en contrato de alquiler y que el inquilino se encuentre en tenencia del inmueble.
Para finalizar, nos parece importante mencionar cuál es la situación de los fiadores o garantes de contratos de alquiler con las nuevas medidas adoptadas por el Decreto en análisis.
En efecto, las obligaciones del garante no caducan por vencimiento del contrato sino que subsisten hasta el 31 de enero de 2021, sin necesidad de consentimiento expreso, o hasta que venza la prórroga opcional dispuesta por el inquilino.
Dichas obligaciones se extienden hasta el efectivo pago, es decir, la total cancelación de la deuda que existiere en relación al propietario ya sea por diferencias y/o falta de pago.
Seguiremos atentos al tema y no descartamos la posibilidad de una nueva prórroga si el contexto actual de pandemia se extiende en el tiempo, por ello seguiremos asesorándolos para que conozcan sus derechos y los puedan hacer valer.